Hypothek berechnen
Hypothekenarten im Vergleich
| Hypothekenart | Zinsbindung | Risiko | Typische Laufzeit | Empfehlung |
|---|---|---|---|---|
| Festhypothek | Fix für die gesamte Laufzeit | Niedrig (Planungssicherheit) | 2–15 Jahre | Bei erwartetem Zinsanstieg, bevorzugt 5–10 Jahre |
| SARON-Hypothek | Variabel (tägl. SARON + Marge) | Mittel (Zinsschwankungen) | Offene Laufzeit (3 Mt. Kündigungsfrist) | Bei erwartetem Zinssinkflug, mit Rücklagenpolster |
| Variable Hypothek | Variabel, keine fixe Bindung | Mittel–Hoch | Unbefristet (6 Mt. Kündigung) | Selten empfehlenswert; Überbrückung/Flexibilität |
| 2. Hypothek | Fest oder variabel, wie 1. Hyp. | Mittel (Amortisierungspflicht) | Max. 15 Jahre bis Tilgung | Pflicht bei Belehnungsgrad 65–80% |
Wichtige Regeln
Mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital, davon höchstens 10% aus der Pensionskasse (PK-Vorbezug). Der Rest muss «hartes» Eigenkapital sein (Ersparnisse, Wertschriften, 3a-Guthaben).
Die jährliche Gesamtbelastung (Zinsen + Amortisation + Nebenkosten) darf maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Banken rechnen dabei oft mit einem kalkulatorischen Zins von 5% — nicht dem aktuellen Marktzins.
SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist günstiger bei sinkenden Zinsen, birgt aber das Risiko steigender Raten. Festhypothek bietet Planungssicherheit. Viele Haushalte wählen einen Mix.
Statt direkter Schuldenrückzahlung zahlen Sie in die Säule 3a ein — und können diese bei Fälligkeit für die Amortisation nutzen. Steuerlich vorteilhaft, solange die Schuldzinsen abziehbar sind: bis Ende 2028; mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 fällt dieser Abzug für selbst bewohnte Liegenschaften weitgehend weg.
Häufige Fragen zur Hypothek Schweiz
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek in der Schweiz?
Schweizer Banken verlangen grundsätzlich mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von CHF 800'000 sind das CHF 160'000.
Zusammensetzung:
- Mindestens 10% muss «hartes» Eigenkapital sein: Ersparnisse, Wertschriften, Schenkungen, Erbvorempfang oder Guthaben aus der Säule 3a.
- Die restlichen bis 10% dürfen aus der Pensionskasse (BVG-Vorbezug) stammen. Achtung: Ein PK-Vorbezug reduziert Ihre Altersrente und löst Steuern aus.
Bei Renditeliegenschaften verlangen viele Banken sogar 25–35% Eigenkapital. Wenn Sie unter 20% kommen, ist eine Hypothek in der Schweiz i.d.R. nicht möglich.
Was ist die Tragbarkeitsregel bei Schweizer Hypotheken?
Die Tragbarkeitsregel besagt, dass die jährliche Belastung aus einer Hypothek nicht mehr als 33% (ein Drittel) des Bruttoeinkommens betragen darf. Banken berechnen die Tragbarkeit meist mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% — unabhängig vom aktuell tiefen Marktzins — plus 1% Unterhaltskosten und Amortisation.
Beispiel bei CHF 800'000 Kaufpreis / CHF 640'000 Hypothek:
- Kalkulatorische Jahreskosten bei 5%: CHF 32'000 Zinsen
- Plus 1% Unterhaltskosten: CHF 8'000
- Plus Amortisation 2. Hypothek (CHF 106'667 in 15 Jahren): CHF 7'111/Jahr
- Total: CHF 47'111/Jahr → Mindest-Bruttoeinkommen rund CHF 141'000
Dieser Rechner zeigt beides: die monatlichen Kosten zum Marktzins und das Mindesteinkommen nach der Bankrechnung mit kalkulatorischem Zins (Annahme 5 %, Nebenkosten 1 %; einzelne Banken rechnen leicht anders).
SARON oder Festhypothek — was ist besser?
Beide haben ihre Berechtigung — die Wahl hängt von Ihrer Risikobereitschaft und Markteinschätzung ab:
Festhypothek: Zinssatz für die gesamte Laufzeit fix. Planungssicherheit, kein Zinsrisiko. Wird teuer, wenn die Zinsen fallen. Ausstieg vor Laufzeitende kostet Vorfälligkeitsentschädigung. Empfehlung: 5–10 Jahre, wenn Sie Ruhe und Planbarkeit bevorzugen.
SARON-Hypothek: Referenzzins ist der SARON (Swiss Average Rate Overnight, Nachfolger des LIBOR) plus eine Bank-Marge. Täglich angepasst, quartalsweise abgerechnet. Günstiger wenn Zinsen tief bleiben oder fallen. Risiko: bei Zinsanstieg steigen Ihre Kosten. Empfehlung: wenn Sie Liquiditätsreserven haben und Marktschwankungen tolerieren können.
Viele CH-Haushalte fahren eine Split-Strategie: Einen Teil als Festhypothek, einen Teil als SARON-Hypothek.
Was bedeutet indirekte Amortisation über die Säule 3a?
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie die Hypothek nicht direkt zurück. Stattdessen zahlen Sie regelmässig in ein Säule-3a-Konto (oder eine Lebensversicherung) ein. Bei Fälligkeit (Pensionierung oder Vertragsende) wird das angesparte Kapital für die Amortisation der Hypothek verwendet.
Steuerlicher Vorteil: Die Hypothekschuld bleibt während der Laufzeit bestehen. Die Schuldzinsen sind bis Ende 2028 vom steuerbaren Einkommen abziehbar, die Schuld vom Vermögen. Ab 2029 wird der Eigenmietwert abgeschafft (Volksabstimmung vom 28.09.2025), und damit entfällt der Schuldzinsabzug für das selbst bewohnte Eigenheim weitgehend; für Ersterwerbende gibt es einen befristeten, sinkenden Abzug (EFD). Gleichzeitig reduzieren die 3a-Einzahlungen (max. CHF 7'258 p.a. für Angestellte, 2026) das steuerbare Einkommen.
Nachteil: Die Schuld sinkt nicht im Laufe der Zeit. Bei der Auflösung wird das 3a-Kapital zu einem reduzierten Satz als Kapitalleistung besteuert. Lassen Sie sich individuell beraten — indirekte Amortisation ist nicht für jeden Haushalt optimal.
Weitere Rechner: Nettolohn Rechner Schweiz · AHV Rechner Freelancer · MWST Rechner · Pensum Rechner
Verwandte Themen: Marktplatz · Stellenangebote · Scheinselbstständigkeit CH
Einmal pro Woche — kein Spam.
Jobs & Deals ansehen